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Unwirksame Klauseln im Bauvertrag


Nach dem in Deutschland geltenden gesetzlichen Leitbild ist ein Bauunternehmer vorleistungspflichtig. Er hat zunächst einmal in Vorleistung zu gehen kann Abschlagszahlung nach § 632a Absatz I BGB nur in dem Umfang verlangen, in dem er zuvor hierfür eine Leistung erbracht hat, die sich in einem Wertzuwachs an dem Bauwerk niederschlägt.

Bauunternehmer versuchen - verständlicherweise - immer wieder, diese Vorleistungspflicht teilweise zu umgehen, indem sie Bauverträge entwerfen, in denen ihnen günstige Abschlagszahlungen vereinbart werden.

In etwa 80 % aller zwischen gewerblichen Bauunternehmern und privaten Hausbauern geschlossene Bauverträge sind diese Zahlungspläne unausgewogen und benachteiligen die Bauherren.

Die Gefahr dabei liegt in dem Insolvenzrisiko, das die Bauherren tragen. Wenn sie ihm Rahmen der vertraglich vereinbarten Abschlagszahlungen z.B. 20.000,00 € mehr zahlen, als das, was als Gegenleistungswert z.B. zum Zeitpunkt der Rohbaufertigstellung auf ihrem Grundstück steht und wenn es dann zu einem Baustopp kommt, weil es Streit über die Qualität des Baues gibt oder weil der Bauunternehmer zahlungsunfähig geworden ist, besteht die Gefahr, dass die Bauherren die zu viel gezahlten Beträge verlieren.

Auch im Falle einer eventuell wegen Baumängeln notwendige Kündigung des Bauvertrages steht den Bauherren bei solchen Zuvielzahlungen meist nicht mehr genug Geld zur Verfügung, um das Gebäude auf eigene Kosten zu Ende zu bauen.

Als grobe Faustregel gilt, dass bei einem Bauvertrag über die Errichtung eines Einfamilienhauses im Zeitpunkt nach der Rohbaufertigstellung (inkl. Dacheindeckung und Dachklempnerarbeit) nicht mehr als 50 % der Gesamtvertragssumme als Abschlagszahlungen geleistet werden sollten.

Aber auch in Einzelbereichen kann ein Zahlungsplan unausgewogen sein.

So ist es in der Regel unzulässig, wenn schon unmittelbar nach Abschluss des Bauvertrages eine erste Abschlagszahlung (oft 10 % oder 15 %) fällig werden soll.

Mit dem nachstehend wiedergegebenen Urteil hat das Oberlandesgericht Brandenburg ein Bauunternehmen (im Urteil "Antragsgegnerin" genannt) verurteilt, es zukünftig zu unterlassen, in seinen Bauverträgen folgende Klauseln zu verwenden:

1. Kommen die Bauherren ihren o.g. Zahlungsverpflichtungen nicht nach, so ist der Auftragnehmer berechtigt, sämtliche Arbeiten bis zum Ausgleich der fälligen Zahlungen einzustellen.

2. Die v.g. Fertigstellungsfrist kann sich aus Gründen, die der Auftragnehmer nicht zu vertreten hat, verlängern, Gründe hierfür sind z.B. …

- ungerechtfertigter Widerspruch gegen Bauausführungen durch den Bauherren
- nicht fristgerechte Zahlung fälliger Zahlungsraten durch die Bauherren.

3. Die Übergabe des Vertragsobjektes erfolgt nach erfolgter Schlussabnahme und vollständiger Begleichung der Bauvertragssumme gem. Zahlungsplan und sämtlicher etwaiger Zusatzvereinbarungen.

4. Beginnen die Bauherren vor Abnahme und Übergabe mit Fußbodenverlege- und Malerarbeiten im oder am Vertragsobjekt oder wird das Vertragsobjekt bezogen, gilt dieses als abgenommen.

5. Sollten einzelne Bestandteile dieses Vertrages oder der dazugehörigen Vertragsbestandteile unwirksam sein, so wird dadurch die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Die Vertragsparteien verpflichten sich, jeweils unwirksame Bestimmungen durch eine neue, dem mit der unwirksamen Bestimmung gewollten möglichst nahe kommenden Bestimmung zu ersetzen. Gleiches gilt, falls der Vertrag unklar oder lückenhaft sein sollte.

6. Gemäß der im o. g. Bauvertrag vereinbarten Nettovertragssumme haben die Bauherren und der Auftragnehmer sich darauf geeinigt, dass die Bauherren nach Baufortschritt die nachfolgenden Teilbeträge der Nettovertragssumme an den Auftragnehmer begleichen werden. Die genannten prozentualen Teilbeträge auf die Nettovertragssumme beziffern dabei den tatsächlichen Wert der erbrachten Leistung von der Auftragnehmer zum Zeitpunkt des jeweiligen, die Fälligkeit auslösenden Ereignisses ….

15 % … Fertigstellung der Bauantragsunterlagen
15 % … mit Fertigstellung der Erdarbeiten und der Bodenplatte
30 % … mit Fertigstellung der Außenwände EG
15 % … mit Fertigstellung des Dachstuhls ohne Sichtschalung
.....

Jenem Urteil ging ein Urteil des Landgerichts Potsdam vom 16.11.2006, AZ: 12 O 474/06 voraus, in welchem der betroffenen Baufirma bereits hinsichtlich der meisten o.g. Klauseln die Verwendung in Bauvertragsformularen untersagt wurde.

Die Klauseln sind nach den beiden o.g. Urteilen in Bauverträgen, die als allgemeine Geschäftsbedingungen des Bauunternehmers zu qualifizieren sind, grundsätzlich unwirksam.



Der Volltext des Urteils des OLG Brandenburg vom 18.07.2007, 7 U 193/06 (als Berufungsentscheidung zu einem vorausgehenden Urteil des Landgerichts Potsdam vom 16. November 2006, Az: 12 O 474/06) lautet wie folgt:

1.) Urteilstenor:

Auf die Berufung des Antragstellers wird das am 16. November 2006 verkündete Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Antragsgegnerin wird im Wege der einstweiligen Verfügung bei Vermeidung eines vom Gericht für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 €, ersatzweise Ordnungshaft oder einer Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, zu vollstrecken an dem Geschäftsführer der Antragsgegnerin, untersagt, in Bezug auf Bauverträge mit Verbrauchern die nachfolgenden oder inhaltsgleiche Klauseln in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu verwenden und sich bei bestehenden Verträgen auf die Klauseln zu berufen:

1. Kommen die Bauherren ihren o.g. Zahlungsverpflichtungen nicht nach, so ist der Auftragnehmer berechtigt, sämtliche Arbeiten bis zum Ausgleich der fälligen Zahlungen einzustellen.

2. Die v.g. Fertigstellungsfrist kann sich aus Gründen, die der Auftragnehmer nicht zu vertreten hat, verlängern, Gründe hierfür sind z.B. …

- ungerechtfertigter Widerspruch gegen Bauausführungen durch den Bauherren
- nicht fristgerechte Zahlung fälliger Zahlungsraten durch die Bauherren.

3. Die Übergabe des Vertragsobjektes erfolgt nach erfolgter Schlussabnahme und vollständiger Begleichung der Bauvertragssumme gem. Zahlungsplan und sämtlicher etwaiger Zusatzvereinbarungen.

4. Beginnen die Bauherren vor Abnahme und Übergabe mit Fußbodenverlege- und Malerarbeiten im oder am Vertragsobjekt oder wird das Vertragsobjekt bezogen, gilt dieses als abgenommen.

5. Sollten einzelne Bestandteile dieses Vertrages oder der dazugehörigen Vertragsbestandteile unwirksam sein, so wird dadurch die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Die Vertragsparteien verpflichten sich, jeweils unwirksame Bestimmungen durch eine neue, dem mit der unwirksamen Bestimmung gewollten möglichst nahe kommenden Bestimmung zu ersetzen. Gleiches gilt, falls der Vertrag unklar oder lückenhaft sein sollte.

6. Gemäß der im o. g. Bauvertrag vereinbarten Nettovertragssumme haben die Bauherren und der Auftragnehmer sich darauf geeinigt, dass die Bauherren nach Baufortschritt die nachfolgenden Teilbeträge der Nettovertragssumme an den Auftragnehmer begleichen werden. Die genannten prozentualen Teilbeträge auf die Nettovertragssumme beziffern dabei den tatsächlichen Wert der erbrachten Leistung von der Auftragnehmer zum Zeitpunkt des jeweiligen, die Fälligkeit auslösenden Ereignisses ….

15 % … Fertigstellung der Bauantragsunterlagen
15 % … mit Fertigstellung der Erdarbeiten und der Bodenplatte
30 % … mit Fertigstellung der Außenwände EG
15 % … mit Fertigstellung des Dachstuhls ohne Sichtschalung

2.) Urteilsbegründung:


Nachdem die Antragsgegnerin ihre Berufung zurückgenommen hat, ist nur noch über die Berufung des Antragstellers zu entscheiden. Das Rechtsmittel des Antragstellers ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist insgesamt begründet.

1. Der Antragsteller wendet sich zu Recht gegen die Beurteilung des Landgerichts im Hinblick auf die Klausel, die eine Verlängerung der Fertigstellungsfrist ermöglichen soll (Ziffer 2 des Antrages/ Ziffer V. 3. 1. Alternative des Vertragstextes).

Das Landgericht selbst nimmt - richtig - einen Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 307 BGB an. Es meint jedoch, dieser Verstoß führe nicht zur Unwirksamkeit der Klausel, weil die Gefahr einer inhaltlichen Benachteiligung durch eine nachträgliche juristische Klärung behoben werden könne. Der Auffassung des Landgerichts kann nicht gefolgt werden. Die Klausel führt nämlich dazu, dass sie dem Bauherren eine juristische Klärung aufbürdet, was nichts anderes bedeutet, dass die Klausel vorderhand der Antragstellerin die Möglichkeit eröffnet, von sich aus zunächst ohne Risiko die Fertigstellungsfrist zu verlängern. Die Gefahr einer inhaltlichen Benachteiligung hat sich folglich schon dadurch verwirklicht, dass die Antragsgegnerin die Fertigstellungsfrist allein schon dann verlängern kann, wenn sie sich auf den in der Klausel verwendeten Begriff - „ungerechtfertigter Widerspruch“ - beruft.

2. Ferner ist die Klausel zu Ziffer 2 des Antrages/Ziffer V. 3. 2. Alternative unwirksam. Sie verstößt gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Der vorsichtige Bauherr, der den Rechtsbegriff der Fälligkeit im Zusammenhang mit einem ihm zustehenden Leistungsverweigerungsrecht nicht zutreffend einordnen kann, wird durch die Klausel davon abgehalten, sein Leistungsverweigerungsrecht geltend zu machen. Allein schon darin liegt Gefahr einer inhaltlichen Benachteiligung. Die beanstandete Klausel lässt nicht erkennen, dass es dem Bauherren freisteht, Zahlungen dann zurückzuhalten, wenn ihm ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht.

Schließlich ist die Klausel so angelegt, dass sie rein tatsächlich die Geltendmachung eines Leistungsverweigerungsrechts durch den Bauherren einschränkt. Darin liegt ein Verstoß gegen § 309 Nr. 2 BGB.

3.) Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 516 Abs. 3 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht gemäß §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Der Streitwert für den ersten Rechtszug wird auf 12.000,00 € festgesetzt (§ 63 Abs. 3 Satz 1 GKG) .

Bis zum 18.06.2007 beträgt der Streitwert im Berufungsrechtszug 12.000,00 €, wobei auf die Berufung des Antragstellers 2.000,00 € und auf die Berufung der Antragsgegnerin 10.000,00 € entfallen; seit dem 19.06.2007 beträgt der Streitwert im Berufungsrechtszug 2.000,00 €.









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