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Tipps für Verbraucher zum Bauvertragsabschluss

1. Teil


Regel Nr. 1

Unterschreiben Sie keinen Bauvertrag, bevor die Finanzierung gesichert ist.

Sie sollten über die Gesamtsumme, die Sie mit allen Nebenkosten für die Durchführung Ihres Bauvorhabens aufwenden müssen, zumindest eine schriftliche Bestätigung Ihrer finanzierenden Bank vorliegen haben.

Regel Nr. 2

Übernehmen Sie sich nicht mit den Finanzierungsraten.

Überlegen Sie, ob Sie die monatlichen Raten auch in Krisenzeiten (z.B. wenn ein Ehepartner arbeitslos oder krank ist) zumindest eine Zeit lang weiterzahlen könnten.

Reizen Sie Ihre finanziellen Verhältnisse nicht bis zum äußersten aus, um sich ein besonders schickes oder großes Haus leisten zu können. Lieber erstmal etwas kleiner und bescheidener, aber finanzierbar bauen. Man kann z.B. auch so planen, dass später angebaut werden kann, wenn sich die Finanzen stabilisiert haben.

Tilgen Sie nicht nur mit 1 %, sondern versuchen Sie Darlehenskonditionen zu bekommen, mit denen sie 2 % oder besser sogar 3 % pro Jahr tilgen können. In Niedrigzinsphasen sollten Sie Darlehensverträge mit möglichst langer Zinsbindungsfrist (10 oder 15 Jahre) abschließen.

Regeln Nr. 3

Suchen Sie die Baufirma sorgfältig aus.

a)
Erkundigen Sie sich über die finanziellen Verhältnisse der Firma. Hierzu kann z.B. eine Solvenzauskunft eines Inkassobüros eingeholt werden. Der Bauherrenschutzbund e.V. (http://www.bsb-ev.de) bietet eine solche Auskunft für seine Mitglieder an und auch über unsere Kanzlei können Sie auf Wunsch (Kosten ca. 120,00 €) eine solche erhalten.

Wenn es sich bei der Firma um eine Ltd. (= Limited) nach britischem Recht oder um eine Unternehmergesellschaft (UG haftungsbeschränkt) handelt, sollten Sie wachsam sein. Oft deuten diese Rechtsformen darauf hin, dass der Firmengründer bei der Gründung der Firma kaum Eigenkapital zur Verfügung hatte. Im Insolvenzfall ist bei solchen Firmen oft noch seltener etwas zu holen, als bei einer GmbH oder AG. Vor einem Vertragsschluss mit einer solchen Firma sollten Sie besser Rechtsrat einholen.

Manchmal ergibt sich auf dem Verhandlungswege die Möglichkeit, die mit einem Vertragsschluss mit einer weniger finanzkräftigen Firma verbundenen Risiken durch die Aufnahme ergänzender Klauseln im Bauvertrag z.B durch die Vereinbarung einer ungewöhnlich hohen, von der Baufirma zu stellenden Bankbürgschaft (z.B. 20 – 30 % der Bauvertragssumme) zur Absicherung der Vertragserfüllung und der Gewährleistung zu kompensieren. Bankbürgschaften kosten aber Geld und binden Kapital des Bauunternehmers. Die Baufirma wird zur Gestellung einer Bankbürgschaft deshalb oft nur bereit sein, wenn der Bauherr bereit ist, sich an den damit verbundenen Mehrkosten zu beteiligen.

b)
Sie sollten auch prüfen, wie lange es die Baufirma schon – in der konkreten Rechtsform, in der sie am Markt aktuell auftritt – gibt und wie viele Häuser sie in dieser Zeit schon gebaut hat. Es kommt vor, dass eine Firma im Internet zwar damit wirbt „wir sind schon 15 Jahre auf dem Gebiet des Einfamilienhausbaus tätig“, aber verschweigt, dass sie in dieser Zeit schon 2 x mit einer Bau-GmbH Insolvenz gemacht hat. Eine Firma, die nichts zu verbergen hat, wird Ihnen bereitwillig über die Einzelheiten der Firmenhistorie Auskunft erteilen.

c)
Googeln Sie nicht nur den konkreten Firmennamen, sondern auch die Namen der Geschäftsführer, Ihrer konkreten Vertragsverhandlungspartner und derjenigen Personen, von denen Sie den Eindruck haben, dass sie in dieser Firma das Sagen haben. Oftmals kommen interessante Dinge dabei heraus.

d)
Fahren Sie zu den Häusern, die die Firma bereits errichtet hat und fragen Sie (ohne Beisein der Baufirma) die Besitzer nach ihren Erfahrungen. Gab es Mängel, wenn ja, welche? Wurden sie schnell beseitigt? Gab es Probleme mit der Zahlungabwicklung? Wurden „außer der Reihe“ Vorschüsse verlangt, z.B. um Subunternehmer bezahlen zu können? Wurde das Haus termingerecht fertig? Gab es einen reibungslosen Kontakt zum Bauleiter, wenn es Fragen oder Probleme gab?

e)
Wenn Sie eine Baufirma auswählen, die nicht bundesweit, sondern nur regional tätig ist, sollte der Sitz der Firma nicht zu weit vom Ort des Bauvorhabens entfernt sein. Meine Faustregel: Eine kleine Baufirma mit weniger als 20 Häusern pro Jahr < 80 km, mittlere Firma mit 20 – 100 Häusern pro Jahr < 200 km.

Gerade kleinere Baufirmen scheuen manchmal, wenn nach der Abnahme Mängel auftreten, den zeitlichen und finanziellen Aufwand, längere Strecken zu fahren, um die Mängel selbst zu besichtigen. Dies führt nicht selten zu unzutreffenden „Ferndiagnosen“ und dazu, dass bei tatsächlichen Mängeln die Verpflichtung, diese zu beseitigen, vorschnell verneint wird.

f)
Erkundigen Sie sich, wie viele technische Mitarbeiter (Handwerker und Ingenieure, außerhalb reiner Verwaltungstätigkeiten) die Firma hat. Sie sollten möglichst keine Firma wählen, die keinen Handschlag selber macht und alle Arbeiten an Subunternehmer vergibt. Wenigstens z.B. die Rohbauerstellung, besser auch mehrere andere Gewerke sollte von der Firma mit eigenen Arbeitskräften durchgeführt werden. Dies kann man sich mit einer entsprechenden Formulierung auch im Bauvertrag zusichern lassen.

Es gibt mache, insbesondere kleine so genannte Bauregiefirmen, die sämtliche Leistungen (sogar die Planung) an Subunternehmer vergeben, die meinen, ohne Bauleiter auskommen zu können und bei denen nicht einmal der Firmeninhaber / Geschäftsführer eine bautechnische Ausbildung hat. Dies führt dazu, dass eine solche Firma nicht mit dem notwendigen technischen Sachverstand die Mängel erkennen und beurteilen können, die ihre Subunternehmer fabrizieren.

Bevor Sie sich für eine Firma entscheiden, bei der sowieso komplett alle Arbeiten von Drittfirmen ausgeführt werden, lohnt es sich durchaus, darüber nachdenken, ein Haus individuell von einem Architekten planen und errichten zu lassen, der für sie das Haus plant, die Werkverträge ausschreibt und vergibt und die Bauüberwachung bis hin zur Mängelbeseitigung begleitet. Wenn Sie auch die letzte Leistungsphase 9 der HOAI (Objektbetreuung und Dokumentation) mit beauftragen, haftet der Architekt insgesamt 10 Jahre ab dem Zeitpunkt der Bauabnahme und hinter ihm steht stets eine ausreichend finanzstarke Haftpflichtversicherung.

Regel Nr. 4

Schließen Sie einen Bauvertrag erst dann ab, wenn Sie sich völlig darüber im Klaren sind, was errichtet werden soll.

Oft drängen die Mitarbeiter der Baufirma, mit denen Sie verhandeln, auf einen schnellen Vertragsabschluss, bieten sogar Rabatte an, wenn Sie sich bis zu dem und dem Termin entscheiden und verweisen darauf, dass man ja auch nach Vertragsabschluss noch „in aller Ruhe“ Einzelheiten festlegen könne.

Lassen Sie sich lieber nicht darauf ein. Künftige Änderungen müssen Sie oft teuer bezahlen und Sie sind dabei der Preisgestaltung der Baufirma fast schutzlos ausgeliefert.

Wenn Sie z.B. einen Bauvertrag mit einem Heizungssystem mit Solaranlage abgeschlossen haben und sich nun dafür entscheiden wollen, doch lieber ein System mit Erdwärmepumpe zu nehmen – zahlen Sie drauf.

Sie möchten nach Bauvertragsabschluss doch lieber ein ausbaubares Dachgeschoss? Das wird oftmals viel teuerer, als wenn Sie dieses Extra vor Vertragsabschluss gleich mit verhandelt hätten. Oft treffen wir in unserer anwaltlichen Beratung auf Bauherren, die über die Preisgestaltung der Baufirmen nach Vertragsabschluss so verärgert sind, dass sie am liebsten den ganzen Bauvertrag wieder rückgängig machen würden.


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Dass es sinnvoll wäre, einen Bauvertrag vorher von einem Rechtsanwalt (m/w) überprüfen zu lassen, brauchen wir als Anwälte sicherlich nicht extra zu erwähnen. Eine einfache, begrenzte und kostengünstige Bauvertragsberatung erhalten Sie online auf dieser Website hier unter der Rubrik "Bauvertragsberatung".

Eine umfangreiche schriftliche oder mündlichen Beratung durch uns, die über den dort definierten Leistungsumfang hinausgeht, ist teurer und hängt vom Beratungs- und Vertragsumfang ab. Falls Sie an einer solchen Beratung interessiert sind, nehmen Sie bitte (gern telefonisch) mit unserer Kanzlei Kontakt auf. Wir benennen Ihnen gern die Kosten hierfür.
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