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Grenzabstandsunterschreitung

50 % Mithaftung des Bauunternehmers, der auf ausdrückliche Weisung des Architekten einen Grenzabstand unterschreitet.



Kurzfassung:

Ein Bauunternehmer darf den Bau selbst dann, wenn der Architekt ihn anweist, von der genehmigten Planung abzuweichen, nicht entgegen der Baugenehmigung fortsetzen. Denn der Bauunternehmer ist ebenso wie der Architekten uneingeschränkt für die Beachtung des öffentlichen Baurechts und die Einhaltung der Baugenehmigung verantwortlich. Wenn er gleichwohl von der Baugenehmigung abweicht, trifft ihn im Verhältnis zum Architekten eine Mithaftung von 50 %.

Anmerkungen zum weiter unten wiedergegebenen Urteil:

Alle Landes-Bauordnungen enthalten nicht nur für die Bauherren und Architekten, sondern auch für für die bauausführende Firmen die Verpflichtung, die Vorgaben einer erteilten Baugenehmigung einzuhalten.

Bauunternehmen dürfen sich hierbei nicht auf Aussagen des Architekten verlassen, sondern müssen sich durch Einsicht in die Original-Baugenehmigung selbst von den der Baugenehmigung zugrunde liegenden Planungseinzelheiten vergewissern. In aller Regel sehen die Landesbauordnungen ohnehin vor, dass die Baugenehmigungsunterlagen auf jeder Baustelle ständig einsehbar vorliegen müssen.

Selbst dann, wenn ein Architekt eine Abstandsunterschreitung ausdrücklich anweist und der Baufirma sogar versichert, dies sei mit dem Bauamt abgesprochen und es werde vom Bauamt eine nachträgliche Genehmigung erteilt werden, handelt die Baufirma in zivilrechtlicher Hinsicht pflichtwidrig, wenn sie mit dem Bau unter Unterschreitung des Grenzabstands beginnt, ohne das Eintreffen der angeblich kommenden Nachtragsgenehmigung abzuwarten.


Kurzbeschreibung des Sachverhalts:

Welche Folgen es hat, wenn man diesen Grundsätzen abweicht, musste eine Baufirma im Raum Osnabrück erfahren, die nach mündlichen Weisungen der bauleitenden Architektin mit der Errichtung eines Gebäudes begonnen hat.

Nach der Behauptung des beklagten Bauunternehmers hatte dieser von der bauleitenden Architektin ausdrücklich die Weisung erhalten, dass der in der Baugenehmigung vorgesehene Grenzabstand zum Nachbargrundstück von 6,00 m um mindestens 0,40 m unterschritten werden soll. Das Bauamt verhängte einige Zeit nach Baubeginn einen Baustopp. Der Bauherr musste vom Eigentümer eines Nachbargrundstücks gegen Zahlung einer Abfindung eine Einverständniserklärung zur Abstandsunterschreitung erwirken (Baulast), um den Bau fortführen zu können. Er hat seine Architektin, die die rechtswidrige Anweisung zur Abstandsunterschreitung erteilt hatte, in einem Vorprozess auf Zahlung von 29.526,94 € Schadensersatz in Anspruch genommen und gewonnen.

Die Haftpflichtversicherung der Architektin zahlte den Betrag an den Bauherren und nahm danach im Rahmen eines Folgeprozesses die Baufirma in Regress.

Das OLG Celle hat die Baufirma in 2. Instanz zur Zahlung eines Anteils in Höhe von 50 % des Gesamtschadens verurteilt.

Rechtmäßiges Alternativverhalten:

Wie hätte sich die Baufirma verhalten müssen, nachdem sie von der Architektin die Anweisung erhalten hatte, von der Baugenehmigung abzuweichen?

=> Sie hätte sich (ich empfehle aus Beweisgründen stets: per Einwurfeinschreiben) schriftlich mit einer Baubehinderungsanzeige direkt an den Bauherren wenden müssen. Bis zur Klärung der Angelegenheit hätte sie nicht weiterbauen dürfen.

Inhalt der Baubehinderungsanzeige z.B.:
Die erteilte Ausführungsanweisung der Architektin kann derzeit leider nicht ausgeführt werden, weil hierfür keine schriftliche Baugenehmigung vorliegt. Die Firma ist deshalb an der Bauausführung gehindert. An den Bauherren ergeht die Bitte, entweder schnellstmöglich eine entsprechende geänderte Baugenehmigung zu erwirken und diese der Baufirma schriftlich im Original vorzulegen, oder aber von der Anweisung seiner Architektin Abstand zu nehmen und der Baufirma ausdrücklich zu gestatten, das Gebäude nach den schon vorliegenden genehmigten Bauplänen ohne Unterschreitung des Grenzabstands zu errichten.


Hier nun das Urteil des OLG Oldenburg vom 15.07.2004, Az. 8 U 121/04 im Volltext, auch nachzulesen in Baurecht 2004, s. 1972 - 1973:


Entscheidungsgründe:

I.
Die Klägerin ist die Berufshaftpflichtversichererin der Architektin A ... , die von den Bauherren K ... und E ... M ... mit der Planung eines Doppelhauses auf dem Grundstück Flurstück 45/6 und 45/8 Flur 47, gelegen in We ..., W... 2 und 2 a, beauftragt worden war. In ihrem Planungsentwurf war der erforderliche Abstand des Gebäudes zum Nachbargrundstück von sechs Metern nicht eingehalten worden. Nachdem das Bauamt auf die Erforderlichkeit einer entsprechenden Planungsänderung hingewiesen hatte, hatte die Architektin ihre Planung abgeändert. Dabei war ihr jedoch ein Fehler unterlaufen, der zu einer Unterschreitung des erforderlichen Abstandes zum Nachbargebäude der Eheleute C... um 40 cm geführt hatte.

Der Geschäftsführer der Beklagten hatte den konkreten Standort des Baukörpers festgelegt (ausgewinkelt) und dabei den Grenzabstand zum Nachbarhaus bis zu 130 cm unterschritten.

Die zuständige Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Ammerland verhängte gegenüber den Bauherren zunächst einen Baustopp wegen der Abstandsunterschreitung. Nach Erteilung einer entgeltlichen Einverständniserklärung durch die betroffenen Nachbarn C... konnte das Bauvorhaben durchgeführt werden.

Vor dem Landgericht Oldenburg (Az. 5 O 2666/99 LG Oldb) und dem OLG Oldenburg (Az. 2 U 103/01 OLG Oldb) war die Architektin A ... seitens des Bauherren E ... M ... teils aus eigenem, teils aus von seinem Bruder K ... M ... abgetretenem Recht auf Schadensersatz in Anspruch genommen worden. Aufgrund der in jenen Verfahren ergangenen Urteile zahlte die Klägerin für ihre Versicherungsnehmerin 29.526,94 €.

Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagte sei ihr gegenüber zu 75 % ausgleichspflichtig, weil diese die Grenzunterschreitung und den daraus resultierenden Schaden überwiegend verschuldet habe. Sie hat diesbezüglich vorgetragen:

Der Geschäftsführer der Beklagten habe das Bauvorhaben nicht fachgerecht ausgewinkelt. Er habe entweder die Abstandsmaße nach dem auswinkeln nicht hinreichend kontrolliert oder aber in Kenntnis der erheblichen Unterschreitung der zwingend vorgegebenen Abstände mit der Errichtung des Bauvorhabens begonnen. Die Beklagte hätte die Architektin A ... , deren Fehlplanung ihr aufgefallen sei, auf die Grenzabstandsunterschreitungen aufmerksam machen müssen. Stattdessen habe der Geschäftsführer der Beklagten auch die Mittellinie falsch ermittelt, was dazu geführt habe, dass der Baukörper nochmals deutlich und erheblich versetzt festgelegt worden sei und sich die Grenzabstandsunterschreitungen um bis zu 130 cm erhöht hätten.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 22.145,21 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz hierauf ab Rechtshängigkeit (26.08.2003) zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie hat vorgetragen:

Das Auswinkeln durch ihren Geschäftsführer sei fachgerecht und ordnungsgemäß erfolgt. Dieser habe die unzureichenden Grenzabstände bemerkt und dies der Architektin A ... telefonisch mitgeteilt. Er habe ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Grenzunterschreitung zwischen 40 cm bis zu 1,30 m betrage. Die Architektin habe jedoch erklärt, die Arbeiten sollten fortgeführt werden, weil eine genehmigte Bauzeichnung vorliege. Sie werde den Sachverhalt mit dem zuständigen Bauamt regeln und das Deckblatt austauschen. Die Architektin habe zudem die Mittellinie der Gebäude nicht richtig angeordnet, so dass es beim auswinkeln zu einer noch deutlicheren Unterschreitung der Grenzabstände gekommen sei.

Die Einzelrichterin der 4. Zivilkammer des Landgerichts Osnabrück hat mit ihrem am 12. März 2004 verkündeten Urteil nach Beweiserhebung die Klage abgewiesen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Entscheidungsgründe des Urteils Bezug genommen.

Gegen dieses Urteil hat die Klägerin form- und fristgerecht Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel rechtzeitig begründet.

Sie trägt vor:

Das Landgericht lehne zu Unrecht einen Ausgleichsanspruch ab. Die Beklagte trage ein überwiegendes Verschulden an den den Bauherren M ... entstandenen Schäden. Dass den Bauherren M ... ein Schaden entstanden sei, sei rechtskräftig durch Urteil des OLG Oldb. vom 27.06.2001 (2 U 103/01) entschieden worden. Dass eine Pflichtverletzung der Beklagten vorliege, werde durch die Aussagen der Zeugin A ... sowie des Zeugen W ... belegt. Der Zeuge W ... habe eindeutig ausgesagt, dass bei der Auswinkelung festgestellt worden sei, dass die Grenzabstände nicht stimmten.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagte zu verurteilen, an sie 22.145, 21 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit (26.08.2003) zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte wiederholt ihr erstinstanzliches Vorbringen und macht sich den Inhalt der angefochtenen Entscheidung zu eigen. Ergänzend trägt sie vor:

Der Zeuge M ... sei nach den Telefonaten des Geschäftsführers der Beklagten mit der Architektin A ... wie auch nach seinem eigenen Telefonat mit dieser davon ausgegangen, dass das Problem der Grenzabstände erledigt gewesen sei. Der Planungsfehler der Zeugin A ... beziehe sich auch auf die fehlerhaft angeordnete Mittellinie zwischen beiden Doppelhaushälften, die nach der Planung der Zeugin A ... eben nicht auf der Flurstücksgrenze zwischen beiden Objekten verlaufe, sondern korrespondierend mit dem Gebäudeversatz am gegenüberliegenden Gebäude.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.
Die zulässige Berufung der Klägerin führt in der Sache zu einem Teilerfolg. In diesem Umfang liegt eine Rechtsverletzung im Sinne der §§ 513 Abs. 1, 546 ZPO vor. Denn die Beklagte haftet für den entstandenen Schaden zu 50 %.

Das Landgericht hat zu Unrecht den gemäß § 426 BGB in Verbindung mit § 67 VVG bestehenden Ausgleichsanspruch der Klägerin gegenüber der Beklagten verneint. Entgegen der Annahme des Landgerichts hat die Beklagte sich gemäß 635 BGB a.F. ihren Auftraggebern gegenüber dadurch schadensersatzpflichtig gemacht, dass sie die Rohbauarbeiten fortgesetzt hatte, obwohl ihrem Geschäftsführer bekannt geworden war, dass die Grenzabstände unterschritten waren. Dahinstehen kann, ob die Beklagte ihrerseits das Vorhaben fehlerhaft ausgewinkelt hatte. Die Pflichtverletzung der Beklagten ist vorliegend schon deshalb zu bejahen, weil ihr der Planungsfehler der Versicherungsnehmerin der Klägerin bereits bekannt war, als eine Korrektur noch hätte vorgenommen werden können, sie aber trotzdem weitergebaut hatte (vgl. Senatsurteil vom 13.03. 2003, Az. 8 U 25/01; OLG Celle BauR 2002, 812 ff., 813; Werner/Pastor, Der Bauprozess, 10. Aufl., Rz. 1522 m.w.N.).

Die Kenntnis der Beklagten ergibt sich aus dem Schriftsatz des Rechtsanwalts H ... vom 08.12.1999 im Vorprozess 5 O 2666/99 LG Oldenburg. Dort findet sich vorgetragen, dass dem Geschäftsführer der Beklagten bereits beim Auswinkeln des Gebäudes aufgefallen sei, dass es zu einer Unterschreitung des Grenzabstandes komme und dass dieser sich daraufhin sofort telefonisch hier an die Versicherungsnehmerin der Klägerin gewandt habe, die ihm gesagt habe, dass ein genehmigter Bauantrag vorliege und die geringen Differenzen des Grenzabstandes mit dem zuständigen Sachbearbeiter des Bauamtes Ammerland abgesprochen seien.

Jenes Vorbringen von Rechtsanwalt H ... im Vorprozess nimmt die Stellungnahme des Geschäftsführers der Beklagten vom 28.10.99 im Ordnungswidrigkeitenverfahren des Landkreises Ammerland auf (Bußgeldakte B 1347-98 Lkrs. Ammerland), in dem es wörtlich heißt: „Beim Auswinkeln des Baukörpers auf dem betreffenden Grundstück ... stellten wir ein Unterschreiten des Grenzabstandes fest. Nach sofortiger telefonischer Rücksprache mit der Architektin A ... ... teilte sie mir folgenden Sachverhalt mit. Sie sagte, dass wir einen genehmigten Bauantrag vorliegen haben und dass die geringe Differenz des Grenzabstandes mit dem zuständigen Sachbearbeiter des Bauamtes Ammerland abgesprochen war. Es sollte durch das Nachreichen eines Schreibens nachträglich genehmigt werden. Sie bestätigte mir ausdrücklich, dass ich nach den vorhandenen genehmigten Plänen weiter arbeiten kann. Hieraufhin haben wir unsere Arbeiten fortgesetzt.“

Indessen wird die Beklagte nicht dadurch entlastet, dass nach ihrer Darstellung ihr Geschäftsführer sogleich nach der Kenntnisnahme vom Planungsfehler bei der Architektin A ... angerufen und diese ihm bedeutet hatte, es solle weitergebaut werden, sie - die Architektin - werde die Angelegenheit mit dem Bauamt des Landkreises regeln. Die Beklagte durfte sich nicht durch die Architektin dazu bestimmen lassen, trotz der beim Auswinkeln erkannten Grenzabstandsunterschreitung die Baumaßnahme fortzuführen. Denn sie war nicht deren verlängerter Arm, deren Anordnungen sie nur auszuführen hatte, sondern als Bauunternehmerin eigenständig für die Beachtung des öffentlichen Baurechts verantwortlich. Nach § 78 Abs. 1 NBauO in der seinerzeit geltenden Fassung durfte von der erteilten Baugenehmigung, in der u.a. ein Grenzabstand von 6,00 m zwischen dem Neubau und dem vorhandenen Gebäude angeordnet war, nicht abgewichen werden.

Zur Einhaltung der Baugenehmigung waren nicht allein die Bauherren und ihre Architektin, sondern auch die Beklagte als Bauunternehmerin verpflichtet. Entsprechend hatte der Landkreis Ammerland mit Recht gegen die Beklagte wegen Abweichens von der erteilten Baugenehmigung ein Ordnungswidrigkeitenverfahren gemäß den §§ 91, 78 Abs. 1 NBau eingeleitet. Denn die Beklagte hätte sich nicht auf die Erklärung der Architektin verlassen dürfen, sondern selbst beim Bauordnungsamt nachfragen müssen. Solange keine Gewissheit bestand, hätte die Beklagte die Arbeiten einstellen müssen, bis ihr eine entsprechende Nachtragsgenehmigung des Bauamtes vorgelegt würde. Entgegen der Auffassung des Landgerichts stellt der Verstoß der Beklagten gegen § 78 Abs. 1 NBauO gleichzeitig eine Pflichtverletzung gegenüber ihren Auftraggebern dar. Zu den vertraglichen Pflichten des Bauunternehmers gehört es, den Bau vertragsgerecht fertigzustellen. Folglich hat er alles zu unterlassen, was zu einer behördlichen Stillegung des Bauvorhabens führen könnte, insbesondere ein Abweichen von der Baugenehmigung.

Entsprechend hat die Einzelrichterin des Landgerichts aus dem zutreffend zugrunde gelegten Sachverhalt lediglich die unzutreffenden rechtlichen Schlüsse bezüglich des schuldhaft pflichtwidrigen Verhaltens der Beklagten gezogen.

Die Angriffe der Klägerin gegen die erstinstanzliche Beweiswürdigung zur Begründung eines überwiegenden Mitverschuldens der Beklagten an dem den Bauherren entstandenen Schäden greifen nicht. Die Einzelrichterin war nicht gehalten, der als Zeugin vernommenen Versicherungsnehmerin der Klägerin darin zu folgen, dass sie nicht über die unzureichenden Grenzabstände zum Nachbargrundstück informiert worden sei und dass sie die Mittellinie nicht falsch angeordnet habe. Die in diesem Zusammenhang seitens der Klägerin bemühte allgemeine Lebenserfahrung, wonach eine Architektin, die auf einen gravierenden Fehler bezüglich der Abstände in einem Zeitpunkt, zu dem mit dem Bau als solchem noch nicht begonnen war, nicht entsprechend reagiere, vermag den dargestellten Sachverhalt nicht zu erschüttern. Es gibt eine Vielzahl von Gründen, weshalb die Zeugin A ... trotz der ihr erteilten Informationen auf die genehmigte Bauplanung hingewiesen und eine Fortführung der Baumaßnahme angeordnet hatte. So hatte es nach der Bekundung des Zeugen M ... im Vorfeld nicht unerhebliche Auseinandersetzungen über die durch die Architektin A ... verursachte Verzögerungen gegeben; wörtlich hat der Zeuge M ... ausgesagt: „Wir haben uns auch ziemlich in die Wolle bekommen.“ Vor diesem Hintergrund erscheint es auch nach der Lebenserfahrung ohne weiteres möglich, dass die Architektin etwaige Bedenken hinsichtlich der Grenzabstandsproblematik zurückgestellt und zur Vermeidung weiterer Konflikte mit dem Zeugen K ... M ... die Fortführung der Bauarbeiten angeordnet hatte.

Demgemäß gibt es keine Grundlagen zur Annahme eines überwiegenden Mitverschuldens der Beklagten. Andererseits kann der Senat auch kein überwiegendes Mitverschulden der Versicherungsnehmerin der Klägerin erkennen. Da die Beklagte gleichberechtigt neben der Architektin A ... tätig war und nicht deutlich gemacht hat, dass sie als Bauunternehmerin ihrerseits durch eine sofortige Aussetzung der Arbeiten zwecks Nachbesserung der Bauplanung den Schaden nicht hätte vermeiden können, ist ihre Mithaftung mit 50 % zu bemessen.

Der Schaden von 15.952,31 € ist im Vorprozess durch die Urteile des Landgerichts Oldenburg vom 14.03. 2001 und des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 27.06.2001 rechtskräftig entschieden worden. Die Gesamtkosten (Hauptforderung, Nebenforderungen, Gerichts-, Rechtsanwalts-, Zeugen- und Sachverständigenkosten) ergeben sich aus den in den Akten des Vorprozesses 5 O 2666/ 99 LG Oldb. enthaltenen Kostenrechnungen sowie den einschlägigen Kostenbestimmungen und belaufen sich auf insgesamt 29.526,94 €. Da die Klägerin davon mit ihrer Klage drei Viertel verlangt hat, ihr jedoch mit 14.763,47 € lediglich die Hälfte zusteht, obsiegt sie in diesem Rechtsstreit mit 2/3 und unterliegt mit 1/3.

Die Zinsentscheidung folgt aus den §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 und 543 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO.







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