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Die Baulast


Zwei wichtige Urteile des Bundesgerichtshofs, um zu verstehen, wie eine Baulast wirkt:


BGH, Urteil vom 09.01.1981, V ZR 58/79, NJW 1981, 980-982

Leitsatz:
Ist ein Grundstückseigentümer aufgrund einer Baulast zur Duldung einer Garage zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Nachbargrundstücks verpflichtet, so handelt er rechtsmissbräuchlich, wenn er klageweise vom Baulastbegünstigten Herausgabe und Räumung der Garage verlangt, solange die Baulast besteht und keine Anhaltspunkte dafür vorhanden sind, die Baubehörde werde sie nicht durchsetzen oder auf sie verzichten.



Diese Entscheidung schränkt der selbe Senat des BGH 2 1/2 Jahre später in dem nachfolgend wiedergegeben Urteil ein und präzisiert sie.

Eine Grundstückseigentümer handele - so sinngemäß - jedenfalls dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn er dem Baulastberechtigten vor seinem Nutzungsuntersagungsverlangen vergeblich einen Nutzungsvertrag angeboten hat, nach welchem jener für die Nutzung der von der Baulast betroffenen Fläche ein monatliches Entgelt zu entrichtet hat, das nicht unangemessen hoch ist (hier: 25,00 DM monatlich für eine Garagenfläche).



BGH, Urteil vom 08.07.1983, V ZR 204/82, NJW 1984, 124-125:

Leitsatz:
Die von einem Grundstückseigentümer zugunsten eines anderen Grundstücks übernommene Baulast, Kraftfahrzeugeinstellplätze anlegen und nutzen zu lassen, bewirkt nur eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die weder dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks einen Nutzungsanspruch gewährt noch grundsätzlich den Beklagten verpflichtet, die Nutzung zu dulden.

Urteilstenor:
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Essen vom 9. Juli 1981 geändert: Die Beklagten werden verurteilt, es zu unterlassen, das Grundstück der Kläger in Essen, H. straße ... zu begehen, zu befahren und Kraftfahrzeuge darauf abzustellen.
Für jeden Fall der Zuwiderhandlung wird ihnen Festsetzung eines Ordnungsgeldes bis zu 500 000 DM und für den Fall, daß dies nicht beigetrieben werden kann, eine Ordnungshaft bis zu 6 Monaten angedroht.
Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Auszug aus den Gründen:
Allein aus der übernommenen Baulast läßt sich demnach eine Pflicht der Kläger, das Abstellen von Fahrzeugen der Beklagten auf ihrem Grundstück auch nur zu dulden, nicht herleiten. (...)

Die Kläger haben den Beklagten nach deren Einzug in die erworbene Eigentumswohnung das Angebot unterbreitet, einen der für die Bewohner des Anwesens Harkortstraße 14 bereitgehaltenen Stellplätze gegen ein monatliches Entgelt von 25 DM zu nutzen. Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts werden in Essen für vergleichbare Stellplätze Monatsmieten zwischen 5 und 30 DM gezahlt. Demnach war das Angebot der Kläger nicht unangemessen. Die Beklagten haben aber jegliche Zahlung unter Hinweis auf die Baulast verweigert.

Bei dieser Sachlage ist es nicht rechtsmißbräuchlich, wenn die Kläger den Beklagten die (Mit-) Benutzung ihres Grundstücks untersagen und diesen Anspruch gerichtlich durch setzen.



Meine Anmerkung hierzu:

In diesem Urteil hat der BGH die beklagten Grundstückseigentümer nach einem Eigentümerwechsel bei dem belasteten Grundstück trotz einer zugunsten des Klägergrundstücks im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulast verurteilt, es zukünftig zu unterlassen, eine von der Baulast umfasste Fläche zu begehen oder zu befahren.

Der Grund hierfür lag darin, dass die Kläger keinen Vertrag vorweisen konnten, der sie berechtigt hätte, die von der Baulast betroffenen Stellplätze tatsächlich auch benutzen zu dürfen. Sie hatten nämlich nie einen abgeschlossen und waren der Meinung, aus der Baulast selbst würde sich für sie ein solches Recht ergeben.

Aber: der Baulastverpflichtete muss vorher dem Baulastberechtigten den Abschluss eines Nutzungsvertrags anbieten, nach welchem dieser die Baulast gegen Zahlung eines angemessenen monatlichen Entgelts ausüben darf. Im vorliegenden Fall waren es 25 DM für die Nutzung einer Pkw-Stellplatzfläche. Nur, wenn der Baulastberechtigte dies ablehnt, ist es nicht rechtsmissbräuchlich dem Baulastberechtigten die Nutzung zu untersagen.

Fazit: Liegt einer Baulast kein wirksamer Vertrag zugrunde, mit dem die Baulast begründet wurde, kann der Eigentümer des belasteten Grundstücks vom Baulastberechtigten zumindest ein angemessenes monatliches Nutzungsentgelt verlangen.

Nur dann, wenn der Gegner dies ablehnen sollte, kann verlangt werden, dass er die Baulast nicht ausübt.

Einschränkung: Dies gilt indes dann nicht, wenn sich der aus der Baulast berechtigte Grundstückseigentümer auf ein Notwegerecht nach § 912 BGB berufen kann, vgl. LG Bochum, Urteil vom 18.07.2008, Az. 6 O 196/08. Dann bliebe es dabei, dass der Eigentümer des durch die Baulast verpflichteten Grundstücks lediglich ein angemessenes Entgelt verlangen kann.

Wieviel Geld gibt es denn nun für eine Baulast?

Welches Entgelt für die Gestattung einer Baulast als angemessen erachtet wird, liegt im Ermessen des (im Streitfall entscheidenden) Gerichts. Es kommt vor allem darauf an, wie stark die betroffene Grundstücksfläche in seiner Nutzbarkeit durch die Baulast beeinträchtigt ist.

Bei einem Wegerecht wird z.B. oft von einem Jahresentgelt in Höhe von 7 % des Bodenrichtwert der vom Wegerecht betroffenen Fläche ausgegangen.

Auf dieser Grundlage hier ein Rechenbeispiel:

Beispiel: alleiniges Wegerecht für einen 50 m langen und 3 m breiten Weg.
50 m x 3 m = 150 m² Fläche.
Bodenrichtwert (muss aus der Bodenrichtwertkarte ermittelt werden): z.B. 120 € / m² x 150 m² = 18.000 €

18.000 € x 7 % = 1.260 € jährlich : 12 Monate = 105 € monatliches Nutzungsentgelt






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